復活新居屋活化舊居屋
復活新居屋活化舊居屋
2011年 10月 14日 00:00 中國窗
施政報告公布后,社會把焦點集中在政府的房屋政策之上,特別是政府推出的「新居屋」。昨日運輸及房屋局局長鄭汝樺公布計劃詳情,首批新居屋將選址沙田、荃灣、青衣及元朗共6幅地皮,由2016至2017年起、連續4年共推出1.7萬個單位。觀察近日外間多將計劃簡稱為「復建居屋」,可是新居屋與舊居屋計劃存在明顯差异,兩者內容有所不同,新居屋體現了新情勢下港府的新思維,外界不宜把兩者混為一談。新居屋的最大特點,是單位定價與市價脫恥,改為與合資格家庭的供樓能力挂恥,確保供款比率平均不多於家庭收入四成,且在轉售安排上有所放寬,將單位購入時的資助額視為對業主的貸款,補價不會隨樓市升值而調整,換句話說,於購入單位時已設定補地價上限。
整體而言,新居屋計劃設計聰明,優點眾多,有利本港樓市健康發展。首先,在私人樓宇「豪宅化」的趨勢下,中低價單位供應明顯減少,而新居屋計劃可增加市場的「上車」盤供應,協助中低收入家庭「上車」,滿足部分市民的置業需要,回應社會訴求。此外,新計劃也修補了昔日缺點。計劃按家庭收入釐訂單位售價,樓市上揚時,住戶負擔不會隨之上調,有助降低樓市風險,亦能確保樓價上升時不影響申請者置業計劃,有助解決夾心階層的置業問題。而且,新居屋亦調整了轉售安排,避免住戶因補地價問題而影響單位流轉,有助活化其二手市場,加強計劃吸引力,令更多市民願意購買單位。再者,曾特首有言在先,當私人市場再次能夠提供合理價格及數量的中小型單位時,政府將調節新居屋興建數量,甚至停止興建及出售單位,提高了計劃彈性,盡可能減少對私人市場的干擾。由此可見,新居屋擁有不少優點,料可有利本港樓市健康發展。
新居屋計劃公布后,受到社會大眾、市民普遍歡迎,認為有助解決中低收入家庭的置業問題。可是,也有人對新居屋的公平性存有疑問,指可能出現申請者有賺無蝕、雙重補助等問題。因為新居屋與舊居屋的訂價及轉售安排不同,舊居屋業主須按市價補地價,新居屋則是固定的,如樓價上升,新居屋業主亦不受影響,設計明顯對新居屋業主較有利,難免引來對舊居屋業主不公平的質疑。對此,房委會在制訂新居屋計劃的細則時,應研究如何提高計劃的公平性,包括拉近新舊居屋的差距,減少社會的不滿聲音。
與此同時,有關方面亦要考慮活化舊居屋二手市場,如在對公帑收入影響不大的前提下,增加舊居屋補地價的彈性,或予以合理折扣,助其松綁,增加二手居屋單位的成交及供應,特別是流動性。事實上,新居屋計劃暫仍處於起步階段,最快於2016年落成應市,在新居屋正式推出前,市場存在約4年的真空期,有關當局如能盡快活化舊居屋二手市場,可望釋放現時約22萬未補地價的舊居屋單位,增加大批較私樓市價稍低的單位應市,緩解短、中期的夾心階層置業困難問題。盡力確保房屋政策的公平性,包括完善新舊居屋的內涵,以及增加市場供應,盡快切實緩解社會的住屋問題,政府才能算是竟全功。
香港商報評論員黃啟聰
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