刘植荣：现场调研美国房地产
2010-10-08
平均工资291182元/年 平均房价3209元/平米
现场调研美国房地产
作者：刘植荣
【本文要点：按照中国住房面积观念，美国每套住房建筑面积中间值为303平方米，地产面积中间值为1416平方米，平均每平方米建筑面积为3209人民币元；一个拿平均工资的工人用3.3年的工资可以购买建筑面积为303平方米、地产面积为1416平方米的别墅。】
我在《揭秘真实的美国房地产》一文中对美国北方州明尼苏达州的房地产现状进行了考察，本文要考察的是美国南方最大的州得克萨斯州的房地产市场现状。美国朋友Jessica一直在美国帮我搜集研究资料，我们约定，2010年10月4日通过“现场直播”的方式调研美国房地产。朋友早在10月2日就从明尼苏达州的圣保罗飞到得克萨斯州的达拉斯，进行这次“现场直播”的前期准备工作。
一、精装供暖算面积，买房砍价有学问
“Hi，我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司WandaArias小姐陪同下，驱车到了今天要看的第一所房子门前。为了及时解答你提出的问题，我让Wanda带着笔记本电脑，上面有房子的各种信息。”朋友用iPhone与我联系，她以买房者的身份，找房地产中介公司选房、看房，我遥控导演。“现场直播”开始了。
朋友传来一张照片，告诉我，现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场，白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的，蓝色的车是中介Wanda的，这所房子位于加兰市CaledoniaCove路的第2606号。这里虽然叫加兰市，其实就相当于达拉斯市的一个区，从这里到达拉斯市中心只有15分钟的车程。达拉斯大都市面积在全国都市中名列第四。
接着，朋友发来要看的房子的正面照片，这是栋两层的传统建筑，古色古香，精致漂亮。房子位于路的尽头（Cul-de-Sac），很安静，这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑，内墙为木头，外墙由砖和石头砌成，有前后阳台、轩窗、门廊、月台、游泳池、防盗灯、洒水装置、围墙，窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋，也就是说四周不与任何别人建筑相接。
我想知道这所房子是何时建的，以及房东出售这所房子的原因。朋友咨询中介后告诉我说：“这所房子建于2007年，原来被一工人所有，因失业无力还贷被银行收回。所以，现在这所房子的产权归银行所有。告诉你，这所房子装修好后几乎还没住过呢，是新房。”
“房子面积是多少?”
“487平方米。”
美国的房地产均按平方英尺计算面积，为了方便中国读者阅读，文中提到面积均直接换算成平方米。
再有，美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积，均属赠送。独立住房均附带花园，有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修，并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具，也就是说，买了房子即可入住。
“地产面积呢？”地产面积就是整个院落的平面面积，我想知道这所房子占地多少平方米。
“地产面积为697平方米。你猜这所房子要价多少？”她知道我过去研究过美国的房地产，估计能猜个八九不离十。
“300000美元？”
“你太棒了！299000美元。”
我知道，美国的房产的标价（Asking Price）是虚价，是可以砍的，就问她可以把价格杀下多少来。她很快答复道：“Wanda很爽快，说这所房子可以优惠17%，也就是说，现在这所房子299000×(1-17%)＝248170美元就可成交。”
“是不是这就是最低价了？还能砍吗？”我见中介几乎是主动提出优惠17%，想知道还能砍下多少来。
“要是中介要多少就给多少，那才傻呢。在美国买房，一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵，挑出一处瑕疵，就可以杀下一部分价格。比如，你喜欢游泳，就要装出不喜欢游泳的样子，说游泳池对你来说没什么用处，况且你还有小孩，担心孩子自己到院子里玩耍会落水，这样，至少能杀下1百分点。如果你认为附近没有等级好多学校，就又砍下一个百分点。你看，价格就这样一个百分点一个百分点地给砍了下来了，购房者至少能砍下标价的20%，有的甚至能砍下50%。”
“看来你是买房的老手了。对了，这所房子有没有地下室？”我见朋友一直没提地下室的事，便开口问道。
“你这个美国通怎么现在也愚钝了？美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室，因为这里暖和。北方州就必须都有地下室，因为那里寒冷，有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”
朋友接着说：“2009年夏天，我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产，当时的房屋面积是400多平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。我把那房子买下后，装修了地下室，现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。
“那美国房子的地下室都有什么房间？作什么用处？”我问朋友。
“这要根据个人情况而定了，你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室，剩余的地方供健身、娱乐所用，我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等健身、娱乐器械。我要强调一下，美国的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”
她继续介绍这所房子：“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视，他们重视的是景观（View），就是从房子里望出去，能直接看到的景色，所以，边角的房子要比建筑群里的房子价格高些，因为在外面视野更开阔，能将自然景色尽收眼底。这所房子就在一个居民区的角上，坐落在Hay Hubbard 湖畔。”
我想知，虽然同在一个城市，但地区不同，房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。
很快，她传来了达拉斯市的交通图，然后解释说：“这所房子位于达拉斯市东部，这里是非常理想的居住区，因为在湖边，景色秀丽，空气好，也安静，所以，这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距Lyles中学只有960米，距离Starlite饭店只有1.8公里。”
“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问，“那房子的房间结构是怎样的？”
“这所房子有5个卧室，4个卫生间，3个客厅，2个壁炉，1个厨房，2个餐厅， 1个书房，1个活动室，1个吧台（WetBar）。告诉你，地板可是硬木地板，卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外，车库面积74平方米不计算在房子面积内，这你是知道的。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完，朋友把房子东侧游泳池的照片发给我。
“这是房子东侧的大阳台，这个阳台正对公园和湖，阳台面积很大，可以在上面打拳呢。有铁旋转楼梯从一楼月台直通阳台，阳台上也有门通向屋内。月台很大，有两个门，一个通向开放式客厅，一个通向主餐厅，这里可是开Party的好地方。”
从朋友发来的照片看，美国的阳台都是露天的，可以在上面充分享受阳光和空气，饱览美好景色。我想，中国人喜欢把阳台封起来，这大概是因为房子面积小的缘故吧，好在阳台上放置东西。
朋友发给我房子后面的照片，车库就在那里，可以停放3辆轿车。“怎么样？房子不错吧？很适合你居住，跑跑步、游游泳、打打拳，在房子附近就可以做这些活动。”朋友接着说，“我现在就看到了那个湖，这是个人工湖，非常大，是城市建筑取土后留下的湖泊。”
朋友还告诉我，房子东面有块公共绿地，如果想使用那块地，可以向房主协会（HOA）租下来，每年交350美元的土地租金，这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。
二、房价半年跌21.3%，现在仍是买方市场
看完房子外部，朋友和中介Wanda小姐要进入屋内。美国由中介代理出售的房屋，都在总门上装个盒子，盒子上有中介设定的密码，输入密码后，盒子打开，就可以取出房子的所有钥匙。美国的房产中介必须通过考试才能上岗，中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子，中介带买主看房，房主必须提前离开，看房过程是不允许“第三者”在场的，也就是说，由中介代理出售的房产买主和卖主不见面，因为买主与中介要讨价还价，不便让第三方在场。房主把自己的房子委托给中介负责出售，会告诉中介期望价格和保底价格，卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时，看完房后，中介要把自己的名片留给房子主人。
朋友一进门，就把楼梯的照片传了过来：“这是楼梯（DramaticStaircase），够气派吧！你看了这楼梯，大概就知道房子很坚固、很考究了。楼梯具有梦幻般的设计，在楼梯上部有个“拱桥”，美国人叫罗密欧与朱丽叶拱廊（Romeo and Juliet Balcony），名字很浪漫吧，这房子特别适合恩爱情侣居住。”
她接着说：“在楼梯旁有个关着的门，那是个杂物室，有的家庭也把这个房间用作壁橱，大衣、雨伞等可放在里面，有客人来外套一般也挂在里面。”
朋友边说边上楼，说要从二楼拍张门厅的照片，好让我对房间的布局有个总体印象。照片发过来后，朋友解释说：“一进门右手的那个房间是客厅，双开玻璃门。右手第二个门是书房，书房里有套间，套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”
朋友接着告诉我一楼的房间情况：厨房1个，餐厅2个，客厅2个，书房1个，卫生间2个，杂物间1个。
从二楼拍完照下到一楼，朋友发来了挨着正门的那个客厅照片，这是个传统客厅(Formal Living Area)，就是独立房间的那种，北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。
美国人看房子内部，主要看厨房(Kitchen)和主卧室(MasterSuit)。“看到了吗？这是厨房，里面所有装具都是不锈钢、实木和大理石材料，很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等，应有尽有，入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”
朋友走到厨房里头，拍了一张照片发给我：“这是早餐厅（Breakfast Area），和厨房是相连的，在房子的东南角处，两面都是大玻璃窗，非常明亮。”
我又收到了主餐厅(Formal Dinning Area)的照片，这个餐厅在正门进去左手，是个很大的宴会厅，朋友的iPhone没有广角，只能拍下餐厅的一角。
过了一会儿，朋友又发来主客厅的照片：“看到了吗？这就是主客厅的后墙，主客厅是开放式客厅，对着正门，两层楼通体高度，两排窗户，采光非常很好，显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉（Gas Starter Fireplace）。”
朋友来到二楼，发来了从二楼客厅拍的房间布局照片，并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米，3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米，书房面积为24.2平方米，厨房面积为23.1平方米，2个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。
“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧？怎么这么大？是不是数据有错误？”我看到这组数据，不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积，相当于中国的100多平方米，这在中国就是一套房子的总面积呢。
朋友听我怀疑主卧室的面积，笑着说：“没错，我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室，主卧室设在整栋房子最好的位置，有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱，壁橱是Walk InCloset那种，就是人可以进去换衣服。其实壁橱就是一个房间，里面有放置衣物的架子。”说完，朋友先把壁橱照片发了过来。
听了朋友的解释，感觉很有道理。人的一生有三分之一的时间是在床上度过的，三分之一的时间在工作，六分之一的时间在路上，六分之一的时间在酒吧、餐厅和起居室。所以，不管住多大面积的房子，卧室的使用率是最高的。这就是美国人重视主卧室的原因。主卧室的特点主要体现在隐秘、便利、宽敞、温馨、舒适、可以做些活动上。
朋友又发照片来了：“这是主卧室的一角，主卧室有漂亮燃气壁炉。哈哈，主卧室有点乱，床也没整理。”
朋友边说，边进入了主卧室的卫生间，告诉我说，主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的，盆浴有高压水流按摩。还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台，非常宽敞。
我又收到二楼客厅的照片，朋友解释说，家人可以在这里看电视、喝咖啡。朋友坐在客厅的沙发上，又给我发来一组数据。
这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上，并一直挂在《达拉斯早报网》上，4月18日标价380000美元，6月4日则降为370000美元，6月23日继续降为355000美元，8月19日降到现在的299000美元，每平方米的使用面积仅为610美元，半年来要价下跌了21.3%。2008年，该房子的纳税额为10060美元，2009年纳税额为10141美元，年税率约为3%。
朋友起身，继续给我发照片：“这是与二楼客厅相邻的活动室(Game Room)，可以放台球桌等健身器材，也可供孩子玩耍。”
“这是我在二楼东侧的大阳台拍的公园和湖的景色。很美吧？好了，我们在这里呆了快一个小时了，今天下午还有3处房子要看呢，我们必须离开这里了，其他房间就不看了。”
篇幅所限，本文略去调研另外三处房子的“现场直播”。下面，我将根据朋友发来的各种数据，对美国房地产的现状进行分析。
三、交易价是标价的78.5%，普通工人3.3年工资可买303平别墅
加兰市共有人口215768人，其中白人占67.7%，黑人占12.4，亚洲人占7.9%，其他族裔占12%。目前，加兰市共有75277套住房，有家庭户73241户，每个家庭户人口2.93人，也就是说加兰市的住房已经饱。
当前，加兰市的住房交易价中间值为86400美元（得克萨斯州为82500美元），家庭户年收入平均值为49156美元，也就说，一个家庭户用86400÷49156≈21个月的家庭收入可以买一套房子。下面该房子附近近期成交的房子价格及使用面积：
1413 MEADOWBROOK DR，65000美元，86.4平方米，2010年10月2日成交；
1114 CROCKETT ST，79000美元，95.4平方米，2010年7月30日成交；
2056 BROOKHOLLOW DR，76000美元，102.5平方米，2010年6月30日成交；
1714 GUILDFORD ST，126000美元，182.2平方米，2010年6月9日成交；
729 WORCESTER LN，77000美元，185.6平方米，2010年6月4日成交；
2046 EVERGREEN ST，41000美元，123.7平方米，2010年6月3日成交；
1913 MEADOWCREST DR，86000美元，107.6平方米，2010年5月28日成交；
1912 WESTWAY AVE，65000美元，154.5平方米，2010年5月28日成交；
701 WAKEFIELD DR，139000美元，168.8平方米，2010年5月18日成交；
2513 CUMBERLAND DR，50000美元，112平方米，2010年5月13日成交。
我们比较一下美国朋友看的这所房子所在地区、市、州和全国的房价标价（AskingPrice）中间值对比（用2008年10月1日与2010年8月1日两组数据对比）。加兰市2008年10月1日为144000美元，2010年8月1日为110000美元；达拉斯市2008年10月1日为186000美元，2010年8月1日为159000美元；得克萨斯州2008年10月1日为185000美元，2010年8月1日为159900美元；美国全国2008年10月1日为235000美元，2010年8月1日为184900美元。
从以上数据可知，目前，加兰市是房产交易价格是标价的86400÷110000≈78.5%（下文交易价与标价比均用此数值）。
根据2010年9月1日的统计，美国房价最低的城市是俄亥俄州的扬斯敦每套74900美元，房价最高的城市是加利福尼亚州的圣克鲁斯每套549900美元。
2010年10月4日，美国54个主要城市房价平均标价为229631美元（Asking Price），按交易价是标价的78.5%计，2010年10月4日，美国54个主要城市的房地交易价平均每套为229631×78.5%≈180260美元。
在以上54个城市中，房价标价最高的3个城市均在加利福尼亚州，它们是圣何塞485000美元、旧金山470000美元、奥伦奇449000美元，第4高的城市是夏威夷州的檀香山440000美元，第5高城市是纽约州的长岛399000美元。房价标价最低的5个城市是密歇根州的底特律99900美元、内华达州的拉斯维加斯129900美元、俄亥俄州的克利夫兰133900美元和辛辛那提142000美元、印第安纳州的印第安纳波利斯142900美元。
房价的高低是相对于收入而言的。居住幸福指数与收入成正比、与房价成反比。房价是定值，收入变高，居住幸福感增强，收入变低，居住幸福感减弱；收入是定值，房价下跌，居住幸福感增强，房价上涨，居住幸福感减弱。
我们看看美国的收入情况。根据美国劳工部的最新统计，2009年美国共有130647610名受雇从业人员（不含自雇从业人员），受雇各类从业人员的平均年收入为43460美元。2010年8月1日，美国全国房地产交易价中间值为184900×78.5%＝145146.5美元，也就是说，一个拿全国平均工资的人用145146.5÷43460≈3.3年的工资就可以买到一套中等价格的房子，朋友看的那所房子也仅需239200÷43460≈5.5年的平均工资就能买下。
要知道，研究房产不能只看价格，还要看“性价比”，也就是说，看看每套房子的使用面积有多大。根据美国住房部的数据，美国4个房间以上的住房占住房总数的90%，室内使用面积中间值为177平方米，地产面积中间值为1416平方米。再强调一下，美国的住房面积可是没有任何水分的，因为美国说房屋面积是精装修并供暖的使用面积，可不是建筑面积，也没什么公摊面积，而且还送车库、游泳池、花园绿地等拥有永久产权的财产。
我们看看怎么把美国住房面积换算成中国的住房面积。中国说的面积除了房子的地板面积外，还包括房屋墙体所占的平面面积，还包括公用建筑面积公摊，也就是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等公共用房和管理用房的建筑面积，还包括各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。这样算来，中国住房的出房率也就在70%左右，高层的出房率更低，我们姑且按70%计算，那美国的177平方米就相当于中国的177÷70%≈253平方米，再加上50平方米的车库，就是253+50＝303平方米。也就是说，按照中国住房面积观念，美国的住房面积中间值为303平方米，2010年8月1日每平方米建筑面积为145146.5÷303≈479美元，每平方米的地产面积为145146.5÷1416≈103美元。
这就是美国房地产的现状：美国每套住房建筑面积中间值为303平方米，地产面积中间值为1416平方米，平均每平方米建筑面积为3209人民币元；一个拿平均工资的工人用3.3年的工资可以购买建筑面积为303平方米、地产面积为1416平方米的别墅。
（作者博客：
http://blog.sina.com.cn/zhirong 感谢Jessica对本文的贡献）
